Tiếng nổ của bong bóng giá nhà đất toàn cầu bắt đầu vang lên.
Trước đó, thị trường tăng trưởng bất động sản ở nhiều quốc gia đã kéo dài một thập kỷ hoặc hơn. Đặc biệt là kể từ khi bùng phát đại dịch vương miện mới, dưới sự kích thích của chính sách tiền tệ nới lỏng toàn cầu, giá nhà tại các nền kinh tế lớn trên thế giới đã tăng cao kỷ lục, và nguy cơ bong bóng giá nhà tích tụ nhanh chóng.
Giờ đây, dưới tác động kép của các đợt tăng lãi suất mạnh mẽ như Cục Dự trữ Liên bang và suy thoái kinh tế toàn cầu, bong bóng giá nhà đã bắt đầu vỡ và sự bùng nổ nhà ở toàn cầu sắp kết thúc.
Trong một báo cáo gần đây, Oxford Economics đã mô tả nó như sau: "Nhìn chung, đây là triển vọng đáng lo ngại nhất đối với thị trường nhà ở kể từ 2007-2008 và giá nhà trong tương lai có khả năng dao động giữa mức giảm nhẹ và mức giảm mạnh." "
Cơ quan này cho rằng trong giai đoạn tới, Canada, New Zealand, Hà Lan và Australia có nguy cơ giảm giá nhà cao nhất.
Lãi suất tăng vọt và thị trường bất động sản ở nhiều nước hạ nhiệt
Báo cáo của Oxford Economics cho rằng tỷ lệ thế chấp tại các nền kinh tế tiên tiến tiếp tục tăng cao, có nguy cơ đẩy một số thị trường nhà đất vào cuộc suy thoái mạnh. Giá nhà ở đã đi ngang hoặc giảm ở nhiều nền kinh tế. Khi các tiêu chuẩn tín dụng ngân hàng thắt chặt và tác động của suy thoái ngày càng sâu rộng, áp lực giảm giá nhà sẽ ngày càng gia tăng.
Xu hướng này đã và đang nổi lên.
Dữ liệu do công ty cho vay thế chấp của Anh Halifax công bố cho thấy giá nhà ở Anh đã giảm {{0}}. 4% so với tháng trước trong tháng 10, sau khi giảm 0,1% so với tháng trước vào tháng 9. Giá nhà ở Anh đang giảm với tốc độ nhanh nhất trong gần hai năm. Một báo cáo của Ernst & Young dự đoán rằng các khoản thế chấp ở Anh sẽ giảm xuống mức thấp nhất trong hơn 10 năm vào năm 2023.
Giá nhà tại Mỹ giảm nhanh chóng trong nửa cuối năm 2022. Chỉ số giá nhà S & P / Case & Shiller công bố mức giảm hàng tháng đầu tiên kể từ năm 2012 vào tháng 7, làm hạ nhiệt nhu cầu bất động sản nhà ở tại một số bang và thành phố. Một số nhà kinh tế Phố Wall dự đoán rằng giá nhà ở Hoa Kỳ có thể tiếp tục giảm tới 20% trong năm tới.
Hàn Quốc cũng đã chứng kiến giá nhà giảm trong nhiều tháng sau “làn sóng mua nhà quốc gia” trước đó. Theo số liệu do Ủy ban Bất động sản Hàn Quốc công bố vào cuối tháng 7, số lượng căn hộ chung cư được giao dịch tại nước này đã giảm 50,6% trong nửa đầu năm so với một năm trước đó, mức thấp nhất kể từ năm 2006. Giá nhà trung bình ở Hàn Quốc cũng giảm trong nửa đầu năm nay.
Báo cáo ổn định tài chính do Ngân hàng Dự trữ New Zealand công bố ngày 2 cho thấy khi lãi suất thế chấp tăng, giá nhà ở New Zealand tiếp tục giảm. Trên toàn quốc, giá nhà đã giảm 11% so với mức đỉnh tháng 11 năm 2021, trong đó Wellington và Auckland còn chứng kiến sự sụt giảm lớn hơn. Báo cáo cho biết hiện tại các vụ vỡ nợ về vốn chủ sở hữu và dịch vụ thế chấp âm không phổ biến, nhưng nó sẽ tăng lên nếu giá tiếp tục giảm và khi các khoản thế chấp được định giá lại để tăng lãi suất. "
Không khó để nhận thấy rằng xu hướng lên xuống của thị trường nhà ở toàn cầu có liên quan trực tiếp đến việc tăng lãi suất. Lãi suất thế chấp của Mỹ đã đạt mức 7% trong những tháng gần đây và tiếp tục tăng, cao nhất kể từ năm 2002, so với mức 3,2% của một năm trước.
Oxford Economics ước tính rằng tỷ lệ thế chấp ở khu vực đồng euro và Vương quốc Anh đã tăng hơn gấp đôi kể từ tháng 4 và tháng 5.
Bốn quốc gia có giá nhà nguy hiểm nhất
Theo Oxford Economics, thị trường nhà đất ở Canada, New Zealand, Hà Lan và Úc là rủi ro nhất. Cơ quan này cho rằng tại các nền kinh tế này, tăng trưởng giá nhà từ quý 4 năm 2019 đến quý 2 năm 2022 nhìn chung là cao, định giá bất động sản cao, mức nợ cao và nợ lãi suất thả nổi là nổi bật. Do đó, cơ quan này tin rằng việc tăng lãi suất sẽ nhanh chóng chuyển sang tài chính của các hộ gia đình ở các nước này.
Kashif Ansari, đồng sáng lập Juwai IQI và Giám đốc điều hành của tập đoàn, cho biết trong một cuộc phỏng vấn với China News Agency rằng giá nhà ở Canada, Úc, New Zealand và các quốc gia khác dự kiến sẽ dẫn đến sự sụt giảm trên thị trường bất động sản châu Âu và Mỹ. Nhóm công nghệ bất động sản có 30, 000 đại lý ở Châu Á Thái Bình Dương, Châu Âu và Hoa Kỳ.
Kashiv Ansari cho rằng trước hết là do thị trường bất động sản ở các nước này tăng mạnh nhất trong thời kỳ dịch bệnh nên thị trường bất động sản có tốc độ tăng trưởng thị trường bất động sản cao rất dễ giảm khi bị thắt chặt tiền tệ.
Không giống như hầu hết các khoản thế chấp của người mua ở Mỹ có lãi suất cố định, một phần đáng kể các khoản thế chấp ở các nước như Canada và Úc đang được thả nổi, có nghĩa là chủ nhà phải chịu áp lực từ lãi suất tăng, kéo theo giá cả tăng.
Nếu nợ hộ gia đình chiếm quá nhiều trong thu nhập khả dụng của hộ gia đình, thì những hộ gia đình này dễ bị tổn thương bởi lãi suất thế chấp cao hơn. Ở cả ba quốc gia, tỷ lệ nợ hộ gia đình cũng cao. Kashiv Ansari phân tích rằng nếu các yếu tố này chồng chất lên nhau, nhu cầu đối với thị trường bất động sản địa phương sẽ giảm mạnh, dẫn đến giá giao dịch trên thị trường bất động sản giảm kép.
Fiona Yang, đối tác quản lý của Plus Agency, một công ty bất động sản nổi tiếng ở Sydney, Australia, đã cảm nhận được sự thay đổi của thị trường. Cô nói với Hãng thông tấn Trung Quốc rằng các căn hộ ở Sydney bị ảnh hưởng nhiều nhất. Người mua và người bán bất động sản bị cản trở bởi lãi suất tăng, do đó, ít danh sách tham gia vào thị trường hơn và ít ưu đãi hơn cho mỗi danh sách. "Một năm trước, bất động sản điển hình của chúng tôi được bán với giá khoảng 110% giá niêm yết. Ngày nay, các giao dịch bán lại trung bình khoảng 90% giá chào bán."
"Mỗi khi lãi suất tăng, nhiều người mua điều chỉnh ngân sách của họ giảm xuống." Fiona Yang cho biết, "Một chủ sở hữu muốn bán một căn hộ sang trọng 3 phòng ngủ lớn nhìn ra cảng Sydney. Giá bán dự kiến của anh ta là 25 triệu đô la, nhưng thị trường có thể chỉ có thể mua được 20 triệu đô la, đây là một mức chiết khấu lớn. Tuy nhiên, ngay cả nếu anh ta cho thuê tài sản, lợi tức của anh ta chỉ khoảng 2,5% và anh ta có thể kiếm được nhiều hơn bằng cách giữ tiền mặt trong ngân hàng. "
Một số ngôi nhà từng được săn đón nay không bán được.
James Pratt, Giám đốc điều hành của James Pratt Auction Group, một nhà đấu giá ở Sydney, cho biết: "Tôi đang làm việc với một bất động sản gần bãi biển Bondi và chúng tôi đã phải hoãn ngày đấu giá ba lần vì đơn giản là không có đủ người mua. Điều này rất hiếm ở Bondi, nơi tài sản thường bán nhanh với giá cao. "
Tina Mak, một nhà tư vấn đầu tư bất động sản nổi tiếng ở Vancouver, British Columbia, Canada, cho biết trong một cuộc phỏng vấn với China News Agency rằng giá nhà ở các khu vực lân cận Vancouver đã tăng đáng kể trong thời kỳ dịch bệnh. Bởi vì thời đó, người ta muốn có những ngôi nhà lớn ở ngoại ô. Từ đầu năm nay, do nhiều công ty hoạt động trở lại nên người dân nhận thấy việc di chuyển vào thành phố bằng ô tô ở ngoại thành vẫn còn nhiều bất tiện, giá dầu cũng đắt đỏ. Vì vậy, hiện nay nhà ở ngoại ô thành phố giảm giá nhiều nhất. Nó đã giảm 20% cho đến nay trong năm nay.
Liệu cuộc khủng hoảng thế chấp dưới chuẩn năm 2008 có lặp lại?
Liệu cuộc khủng hoảng thế chấp dưới chuẩn năm 2008 do bất động sản gây ra có lặp lại?
Kashif Ansari nói rằng nhìn chung người ta tin rằng sau cuộc khủng hoảng thế chấp dưới chuẩn vừa qua, các ngân hàng đã nghiêm ngặt hơn trong việc xem xét các khoản vay khi cho vay, và số liệu cho thấy số nhà bị tịch thu vì không có khả năng trả thế chấp đã tăng không đáng kể.
Ông chỉ ra rằng sự sụt giảm của giá bất động sản dựa trên sự tăng mạnh trong hai năm qua, ví dụ: Canada, Úc, New Zealand, ngay cả khi ba nước giảm 20% thì vẫn cao hơn so với trước khi có dịch. Và nơi nó giảm nhiều hơn, nó cũng là nơi nó tăng nhanh hơn. Của cải của nhiều người ở các nước phát triển sẽ bị giảm giá so với thời kỳ dịch bệnh, nhưng nó vẫn cao hơn so với trước khi có dịch bệnh.
Trên thực tế, do có ít nhà đầu cơ hơn và ít nhà đầu tư tổ chức hơn trên thị trường bất động sản, người mua, đặc biệt là những người mới đến chỉ cần người mua và người mua nước ngoài nắm giữ tiền mặt, đã mở ra một thời kỳ thuận lợi để mua nhà. Người mua sẽ thấy mình có vị trí thuận lợi để thương lượng giá cả và các điều kiện mua bán, còn đại lý của người mua sẽ có cuộc sống nhàn hạ hơn rất nhiều.
Oxford Economics đồng ý rằng một điểm tích cực là nợ thế chấp tính theo phần trăm thu nhập hộ gia đình ở một số thị trường lớn thấp hơn so với trước cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu. Tại Hoa Kỳ, tỷ lệ nợ thế chấp trên thu nhập trong quý 2 năm 2022 thấp hơn 35% so với quý 4 năm 2007, thấp hơn 25% ở Tây Ban Nha và 14% ở Anh.
Một yếu tố khác là nợ thế chấp với lãi suất thay đổi thấp hơn so với trước cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu. Điều này có nghĩa là các hộ gia đình ít phải đối mặt với tác động tức thời của việc tăng lãi suất thế chấp.
